פסק-דין בתיק ת"א 2635-06

חוזה מכר מקרקעין (בית מגורים) שכרתו התובעים והנתבעים 1 ו-2 בוטל בידי התובעים. צדקת הביטול, כמו גם קביעת הסעדים הנתונים (אם בכלל) לתובעים בשל כך, הם שבמוקד המחלוקת. לסיבור האוזן, אומר כבר עתה כי הדין עם התובעים בחלק הארי של תביעתם כלפי הנתבעים 1 ו-2.

הרקע העובדתי

1.          הנתבעים 1 ו-2 (להלן: " עיני") היו בעלי זכויות החכירה בבית מגורים בן שתי קומות ששטחו   מ"ר, הבנוי על מגרש בשטח של 438 מ"ר (להלן: " הבית"), המצוי ברחוב  הרצל 33 יהוד (מגרש 2א חלקה 103 בגוש 6694).

2.          עיני חפצו למכור את זכויותיהם בבית והתובעים (להלן: " שיפריס") גילו בו עניין. שיפריס ביקרו בבית במחצית חודש אוגוסט 2004. בביקורם השני, מיום 20.8.04, נחתם זיכרון דברים בינם לבין עיני (נספח א' לתצהיר עדותם הראשית של עיני. להלן: " זיכרון הדברים"). שיפריס התחייבו בזיכרון הדברים לרכוש את זכויות עיני בבית תמורת סכום שווה ערך בש"ח ל-394,000 דולר ארה"ב. עוד הוסכם על תנאי התשלום ושיפריס אף שילמו לעיני סכום של 10,000 ש"ח באותו מעמד. זיכרון הדברים הכיל, בין היתר, הצהרות אלה: הצהרת עיני כי אין כל מניעה חוקית למכירת זכויותיהם; הצהרת שיפריס כי בדקו את הבית ומצאוהו מתאים למטרותיהם. סעיף 4 לזיכרון הדברים פתח במילים: " הנכס נמכר במצבו AS IS ...".

3.          שיפריס פנו לעורך הדין שמש (הנתבע 3; להלן: " עו"ד שמש"), ועיני פנו אל עורך הדין זלצמן (הנתבע 4; להלן: " עו"ד זלצמן"), על מנת שהללו יערכו את חוזה המכר. שיפריס מסרו לעו"ד שמש עותק מזיכרון הדברים. עם זאת, שיפריס לא מסרו לעו"ד שמש כי לדברי עיני שטח הבית הוא 170 מ"ר (השוו בעניין זה את דברי הגב' שיפריס בעמ' 40 שורות 20 - 22 לפרוטוקול, עם סעיף 6 סיפא לתצהירה) או כי הבית בנוי בשתי קומות.

שני עורכי הדין הכינו חוזה (נספח א' לתצהיר שיפריס. להלן: " חוזה המכר"). שיפריס ועיני נפגשו ביום 8.9.04 במשרדו של עו"ד זלצמן ביהוד, ובפגישה זו נכח אף עו"ד שמש. במהלך הפגישה, קראו שיפריס ועיני את חוזה המכר ולאחר מכן חתמו עליו.

4.          שטח הבית אינו נזכר בחוזה המכר, אך שטח המגרש (438 מ"ר) מופיע במבוא לו. עיני אישרו והצהירו בסעיף  4 (ג) לחוזה המכר כי "... בנו את הנכס בהתאם להיתר הבנייה שקיבלו וכי אין, ככל הידוע להם, חריגות בנייה וכן כי לא הוגשה נגדם שום תביעה ו/או דרישה מהרשויות, בקשר לבניית הנכס. מצ"ב אישור הוועדה המקומית לתיכנון ולבנייה יהוד". מסמך זה (להלן: " אישור הוועדה"), אשר לא צורף לחוזה המכר (ויוטעם כי הסיבה לאי הצירוף שנויה במחלוקת), זהה לאישור שנדרש בסעיף 12 (ג) לחוזה המכר, היינו: אישור הרשות המקומית לרשם המקרקעין (ראו עדות הגב' שיפריס בעמ' 73 שורות 22 - 25 לפרוטוקול). אישור הוועדה שנועד להוות חלק מחוזה המכר הוא, ככל הנראה, המסמך שצורף  כנספח ג' לתצהיר עיני.

5.          עיני הצהירו בסעיף 4 (ד) לחוזה המכר כי "... למיטב ידיעתם אין פגם נסתר בנכס".

6.          שיפריס הצהירו, בסעיף 8 (א) לחוזה המכר " כי ראו ובדקו את הנכס גופו, בדקו את המצב הרישומי והתכנוני במינהל מקרקעי ישראל, ברשות המקומית, ובמשרדי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה יהוד, ומצאוהו מתאים לצרכיהם, ראוי לשימוש ובמצב תקין, ועל כן מוותרים הם על כל טענת ברירה או מום לגביו, למעט מחמת מום נסתר" (להלן: " תנית הויתור").

7.          לאחר החתימה על חוזה המכר, חתמו עיני ושיפריס על הצהרה לשלטונות מיסוי מקרקעין על אודות מכירת ורכישת הזכויות בבית. עיני הצהירו כי הבית הוא בן שתי קומות ובו חמישה חדרים, ללא גג, ושטחו (נטו) הוא 170 מ"ר (ראו סעיף ג(4) לנספח ב' לתצהיר הגב' שיפריס). הצהרה זו נכתבה בידי עו"ד זלצמן בהתאם לתשובות שמסרו לו עיני ושיפריס (כל אחד בהתאם למסגרת השאלות הנוגעת לו).

8.          החזקה בבית נועדה להימסר לשיפריס ביום 31.5.05 (ראו סעיף 5(א) לחוזה המכר). נוכח בקשת עיני להוסיף ולהתגורר בו פרק זמן נוסף, בשל טענתם בדבר מצוקה באיתור בית מגורים אחר, הסכימו שיפריס לדחות את מועד קבלת החזקה בארבעה חודשים. בסופו של דבר, החזקה נמסרה להם ביום 30.9.05. עם קבלת החזקה, חשו שיפריס בריח עז של עובש ובכתמים חריגים על רצפת הפרקט, אולם דעתם נחה לאור הסברו של מר עיני כי מקור הריח מארגז הכביסה. מששבו שיפריס אל הבית לקראת סוף חודש אוקטובר 2005, על מנת להכינו למגוריהם, עדיין נותר ריח העובש על מכונו. שיפריס החלו בניקיון הבית ושעה שבנם ביקש לבחון את תקינות פעולת הג'קוזי והפעיל את מתג החשמל - נגרם קצר בכל הבית. למחרת היום, פתח בנם של שיפריס את מכסה מנוע הג'קוזי ונסתבר לו כי שם מצוי מקור ריח העובש וכי קיימת נזילת מים אל מתחת לריצוף. שיפריס פנו למר עיני וסיפרו לו על אודות הנזילה אך הלה ביקש לחמוק מאחריות ומסר להם את פרטי השרברב שלו. שיפריס ביקשו לעיין בתוכניות האינסטלציה של הבית, אך אלה לא היו מצויות בין המסמכים (המועטים) שמסר להם עיני. שיפריס פנו אפוא לעיריית יהוד וביום 7.11.05 ביקרו במחלקת ההנדסה, שם הועמד היתר הבנייה לעיונם והם צילמוהו.

מן העיון בהיתר, למדו שיפריס כי הקומה השנייה של הבית כלל אינה מופיעה בהיתר הבנייה. שיפריס פנו לעיני והודיעו להם על הדבר אך מר עיני טען באזני הגב' שיפריס כי אין כל בעייה של היתר בנייה, אלא שעיני לא רצו לשלם ארנונה בגין השימוש בקומה השנייה ועל כן לא דיווחו על קיומה (ראו סעיף 38 לתצהיר העדות הראשית של הגב' שיפריס, שעיני לא כפרו בו).

9.          משהעמיקו שיפריס חקר בעניין, נסתברו להם העובדות היסודיות הבאות, אשר שוב אינן שנויות במחלוקת:

א.         עיני רכשו את הבית ביום 20.1.97 מאת ה"ה דגן (ראו נספח ו1 לתצהיר המשלים של הגב' שיפריס);

ב.         חודשים ספורים לאחר הרכישה, פנו עיני אל הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה יהוד והגישו בקשה להיתר בנייה (נספח ז'1 לתצהיר הגב' שיפריס). מהות בקשתם הייתה ל" תוספת מגורים והקמת מחסן בקומת הקרקע". בבקשה זו צוין כי שטח המגורים הקיים הינו 85.89 מ"ר וכי מבוקש להוסיף עליו 11.59 מ"ר (כך שסך כל שטח המגורים יהא 97.48 מ"ר), וכן 12 מ"ר בתורת שטח אחסנה. הבקשה להיתר נערכה ונחתמה בידי מר יעקב אלפסה, שאינו מהנדס.

        ביום 24.6.97, החליטה הוועדה המקומית לאשר את הבקשה (בתנאים. ראו נספח ז3 לתצהיר הגב' שיפריס);

ג.          ביום 17.8.97 הופק לעיני היתר הבנייה מס' 970050 (נספח ז2 לתצהיר הגב' שיפריס; להלן: " היתר הבנייה"). אגב כך, ביקשו עיני - וקיבלו - פטור מבניית ממ"ד, מן הטעם שבקשתם להיתר הבנייה כללה תוספת בנייה בשטח שלא עלה על 12 מ"ר (נספח ח' לתצהיר הגב' שיפריס);

        ד.  עיני הרסו את בית המגורים הישן ובנו מבנה חדש תחתיו (הוא הבית נושא חוזה המכר). בנייה זו הסתיימה בשנת 1998 (סעיף 47 (א) לתצהירי העדות הראשית של עיני. ראו גם סעיף 44 (א) ו-(ג) לתצהירים אלה);

        ה. לאחר מספר שנים (ככל הנראה בשנת 2002), פתחו עיני את חלל הגג ועשו בו שימוש (סעיף 44 (ג) לתצהירי העדות הראשית של עיני);